株～企業情報・おすすめ銘柄

*15:21JST サムティ Research Memo（11）：前期比8円増配の1株当たり90円を実施。2022年11月期も前期同額を予定 ■株主還元 サムティ<3244>は、株主に対する利益還元を経営の最重要課題の1つであると認識しており、配当についても、業績を反映させるとともに、今後の事業計画や財政状態を総合的に勘案したうえで実施する方針としている。 2021年11月期の年間配当額については、期初予想（期末配当）を増額修正し、前期比8円増配の1株当たり90円（中間39円、期末51円）を実施した。2022年11月期も前期と同額の年間配当を予定している。同社は配当性向30%を目標水準としているが、弊社では今後の利益成長に伴う増配余地は大きいと見ている。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田郁夫） 《YM》

*15:20JST サムティ Research Memo（10）：コロナ禍においてもレジデンスは堅調に推移 ■業界環境 1. J-REIT市場 今後の成長戦略に重要な影響を及ぼすJ-REIT市場に目を向けると、2021年12月末の時価総額は約16兆9,957億円（前年比18.0%増）、銘柄数は61となっている。過去を振り返ると、リーマンショック後の金融引き締め等の影響により一旦低迷する局面があったものの、2012年以降は、国内景気の回復や長期にわたる金融緩和などにより拡大基調をたどってきた。ただ、2020年に入ってからは、コロナ禍による経済全体の停滞懸念等により、ホテルや商業施設などを中心に大きく下落したが、景気変動の影響を受けにくい住宅や物流施設などは堅調に推移している。また、ワクチン接種の進展による経済正常化への期待や低金利環境の継続見通しから、2021年は総じて回復・拡大基調をたどってきた。 東証REIT指数の動向についても、好調な国内不動産市況（賃料相場の上昇等）などからしばらく好調に推移してきた。特に、日銀による金融緩和政策の継続やこれまでの好調なオフィス需要などを背景として、国内外の機関投資家からは利回りを確保でき、キャッシュ・フローが比較的安定しているJ-REITに対する投資意欲は根強い。コロナ禍の影響により、2020年3月に一旦大きく落ち込んだものの、2021年にはコロナ禍前の過去最高水準に戻ってきた。ただ、2022年に入ってからは、米国の利上げ観測、国内でのオミクロン株感染拡大などによりやや軟調に推移している。 2. レジデンス（賃貸マンション） 賃貸マンションについては、入居者（利用者）及び投資家双方の旺盛な需要に支えられて好調に推移している。東京都総務局の公表データによると、サムティ<3244>の供給エリアで高い比率を占める東京23区の人口は、東京都への転入超等を背景として増え続けてきた※1。特に、若年層を含め、晩婚化や離婚率の増加などを背景として単身世帯の増加が目立っており、今後もワンルームマンションの賃貸需要を支えていくものと考えられる。この傾向は、大阪や名古屋はもちろん、福岡、札幌など地方大都市圏においても見られており、国内人口が減少する一方で、人口の都市集中化が進んできた。また、最近では在宅勤務に適したコンパクトマンションへの需要も高まる傾向にある。それらを背景として、5大都市平均※2の賃料水準・稼働率は安定的な伸びが続いてきたうえ、コロナ禍においても堅調に推移している。一方、投資家サイドでも、一等地物件などに海外ファンドなどからの1棟買いの引き合いが強い。加えて、将来の年金受給や老後の生活不安を抱えた20～30代の個人投資家や、基礎控除の引き下げによる相続税対策として高齢者からの需要が拡大している。 ※1 ただし、コロナ禍が本格化した2020年4月以降、月別の流出入動向では、東京都への移住の見合わせや在宅勤務の増加などにより流出超過へと転じる状況も見られ、その結果、2021年12月末の人口（東京23区）は前年比で減少に転じた。ただ、中長期的に見れば、雇用機会や都市機能などの面で東京都の魅力度は依然として高く、コロナ禍の収束とともに一極集中を避ける動きも落ち着いてくるとの見方ができる。 ※2 東京（23区）・大阪市・名古屋市・札幌市・福岡市。 3. ホテル及びオフィス ホテルに目を向けると、コロナ禍以前はインバウンド需要の拡大等を背景として高い稼働率が続いてきた。足元ではコロナ禍の影響を受け、ホテル稼働率は低迷が続いているが、中長期的に見れば、ワクチン接種が普及するなかで、政府による観光立国政策や構造的な需給バランスにより、回復に向かうものと考えられる。また、アフターコロナを見据えたプレーヤーの選別も既に始まっており、今後は事業機会獲得に向けた機運も高まっていくものと見られる。また、オフィスについても、働き方の変化（リモートワークやサテライトオフィスの普及など）による影響には注意する必要があるものの、同社が展開する地方大都市圏においてオフィス不足は深刻な状況にあり、ビジネス機会は十分にあると捉えることができる。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田郁夫） 《YM》

*15:19JST サムティ Research Memo（9）：好調な不動産市況を追い風として、不動産事業が大きく拡大 ■業績推移 過去の業績を振り返ると、東証ヘラクレス市場（現 東証JASDAQ）に上場した直後の2007年11月期にリーマンショックによる影響を受け、しばらくは低調に推移する時期が続いた。特に、金融機関による金融引き締めにより不動産事業が大きく縮小したことが業績の足を引っ張った。ただし、注目すべきは、厳しい業界環境のなかにあっても、不動産賃貸事業は安定的に推移しており、サムティ<3244>の業績を下支えしてきたところである。また、自社で販売部隊を持たずに固定費を低く抑えてきたこともプラスに働いており、減損処理により最終損失となった2008年11月期を除いて利益を確保してきたことは大いに評価できる。 2013年11月期以降は、国内景気の回復や金融緩和を背景とした金融機関の融資姿勢の変化等により、不動産事業が大きく回復したことで、同社業績も順調に拡大傾向を続けてきた。特に、2015年6月に上場したSRRを中心とするビジネスモデルの確立や海外投資家からの需要拡大も追い風となり、ここ数年間で大幅な事業拡大を実現してきた。2021年11月期は事業モデルの転換に伴って一旦減収となったものの、2022年11月期以降、再び増収基調に回帰する見通しとなっている。損益面についても、利益率の高い開発流動化（不動産開発事業）の進展により経常利益率は年々改善傾向にあった。ただ、2021年11月期はコロナ禍の影響による「ホテル賃貸・運営事業」の損失拡大等により9.0%に低下した。 自己資本比率は2013年11月期に公募増資（約20億円）の実施により27.9%に上昇したものの、2014年11月期以降は、積極的な資産の積み上げ等により23%程度の水準で推移してきた。ただ、2018年10月にはライツ・オファリング※による新株発行（約150億円）を実施したほか、2019年5月には大和証券グループとの資本業務提携に伴う自己株式の処分（約27億円）、2021年は大和証券グループによる転換社債の転換（約100億円）により、資産拡大を図りながらも2021年11月期末の自己資本比率は27.0%の水準を確保している。 ※既存株主に対する上場型新株予約権の無償割当てによる新株発行のこと。 一方、資本効率を示すROEについても、利益率の向上とともに上昇傾向をたどってきた。利益率が低下した2021年11月期も11.6%の水準を確保している。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田郁夫） 《YM》