株～企業情報・おすすめ銘柄

*15:20JST アーバネット Research Memo（10）：22年6月期も前期と同額の1株当たり年17円配当を予定 ■株主還元 アーバネットコーポレーション<3242>は、基本的な配当方針として、配当性向40%（税効果会計による影響を除く）を基準としている。2022年6月期については、前期と同額の1株当たり17円（中間8円実施済み、期末9円）を予定している（予想配当性向は41.0%）。 弊社では、同社の比較的安定した事業特性や収益基盤を踏まえ、中期的には一定の利益増減による影響を受けながらも、高い配当水準が継続される可能性が高いと見ている。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田郁夫） 《ST》

*15:19JST アーバネット Research Memo（9）：持続可能な社会への貢献とともに、企業価値向上を目指す ■アーバネットコーポレーション<3242>のESG・SDGsへの取り組み 1. サステナビリティ基本方針の制定 同社グループは、「人々の安全で快適な『くらし』の提案を行い、豊かで健全な社会の実現を目指す」ことを企業理念に掲げ、これまでも事業活動を通じて社会の課題解決に取り組んできた。2021年11月18日には「サステナビリティ基本方針」を改めて制定し、持続可能な社会への貢献とともに、企業価値の向上を目指す方向性を明確に示した。 2. SDGsへの取り組み SDGsに関するマテリアリティ（重点活動）についても以下のように特定し、事業計画のなかに具体的に取り込むことで、実効性の高い活動を推進していく方針である。 【重点活動1】　理想の住まいの開発 都心のワンルームマンション事業で長年蓄えてきたスキルとノウハウにより、安全で快適な住居を開発・提供することで、持続的な経済の発展に貢献していく。具体的には、引き続き1)居住者アンケートの分析を踏まえた改善、2)美的で洗練されたモノトーンの外観マンション等に取り組む。 【重点活動2】　芸術、美術活動への取り組み 勉学に励む若手芸術家の発掘・支援・育成を実施することで、豊かで健全な社会の実現に貢献していく。具体的には、引き続き1)自社開発マンションのエントランスホールに展示する立体アート作品を若手芸術家から購入するほか、2)若手芸術家の発掘のため、学生限定の立体アートコンペ（AAC）の主催を実施していく。 【重点活動3】　環境等への取り組み 環境や貧困等の社会的問題に取り組む。具体的には、1)「アーバネット防災プログラム」への取り組みを通じた気候変動への対応、2)ZEH仕様マンション開発による脱炭素社会への貢献、3)国連UNHCR協会への寄付などを実施していく。 【重点活動4】　魅力ある職場実現 魅力ある職場づくりを通じて、有為な人材を育成し、持続可能な社会の実現に貢献する。具体的には、1)「健康経営優良法人2021」に認定されたほか、2)女性管理職の登用、3)各種研修体制の充実などにも取り組んでいる。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田郁夫） 《ST》

*15:18JST アーバネット Research Memo（8）：既存事業を軸とした事業ポートフォリオの拡充により、持続的な成長を目指す ■アーバネットコーポレーション<3242>の今後の方向性と進捗 循環的な景気変動への懸念のほか、コロナ禍の影響も加わり、先行き不透明感が高まっているものの、今後の成長戦略の方向性に大きな修正はない。すなわち、既存事業の拡大を軸としつつ、ストックビジネス（自社保有の賃貸収益物件等）や子会社による小売・サービス事業（マンション管理及び賃貸業等）の強化により、事業ポートフォリオの拡充と財務基盤の安定化を図るものである。 1. 既存事業の拡大 既存事業については、都心での用地価格が高騰しているなかで、将来リスクも念頭に入れつつ、より採算性やタイミングを重視した慎重な用地取得に取り組み、事業環境や景気変動に柔軟に対応しながら、持続的な成長を目指していく方針である。子会社のアーバネットリビングに有効活用課を設置し、時間をかけて権利調整を行うビジネスを展開しているほか、独自のビジネスモデルと安定した財務基盤を生かして、大型プロジェクトや東京都心以外での開発も検討しているようだ。また、ITを含めた新しい技術やコンセプト（特定ターゲットへの対応など）を導入した次世代型マンションの開発※のほか、中長期的な視点からは、若年層以外の単身所帯の増加に向けて、シニア向けマンションなど新しい需要の取り込みにも対応していく。 ※前述したZEH仕様マンションの開発も新たな取り組みの一環として位置付けられる。他にも、音大生やミュージシャン、音楽愛好家などを対象とした「防音賃貸マンション」、独自の「アーバネット防災プログラム」の導入、「学生専用マンション」の開発などでも実績をあげている。 2. ストックビジネスの強化 ストックビジネスの強化については、ここ数年、賃貸収益物件を自社保有することによる安定収益源や融資担保の確保に取り組んできた。現在の賃貸収益物件は8棟（他にも戸別保有あり）に上り、年間の不動産収入は400百万円を超える水準（弊社推定）にまで拡大している。今後も、流動資産の活用により安定稼働が期待できる賃貸収益物件を着実に増やしていく計画である。また、駅近好立地での開発力を生かして参入した「ホテル事業」については試行錯誤の段階であり、まずは稼働率の向上と客室単価の適正化を目指したうえで、ストックビジネスとして保有するか、販売チャネルの拡大を目的として売却するのか、長期的視点で検討していく方針である。 3. BtoC事業の拡大 同社の中核事業である投資用ワンルームマンションの開発・1棟販売では、物件竣工後のマンション販売会社への物件引き渡しで事業のルーチンが完了しており、同社が開発してきた分譲マンションにおいても、戸別分譲後のマンション管理等については管理会社に引き継いで終了としてきた。すなわち、賃貸管理並びにマンションビル管理等の収益については対応しておらず、取りこぼしてきた感があるが、(株)アーバネットリビングの設立により、この分野での収益が可能となったことから、ボリュームビジネスと言われるこの分野も積極的に推進を図っていく。 4. 弊社による注目点 弊社では、東京都心における投資用ワンルームマンションは、循環的な景気変動の影響や一時的な相場調整等により強弱を繰り返しながらも、持続的な成長が可能な市場であると見ている。特に、コロナ禍収束後においても、国際都市として発展を続ける東京の居住環境の改善及び進化には大きな可能性が残されている。また、ファンドやリート、クラウドファンディングなどを含め、投資対象（金融商品）としての不動産（特に、安定したキャッシュ・フローを生み出す賃貸収益物件）に注目が集まるなかで、優良物件の開発に定評のある同社の役割はますます重要なものになってくるだろう。見方を変えれば、不動産投資市場の発展を自社成長にいかに結び付けていくのかが今後の課題と言える。その一方で、事業ポートフォリオの拡充及び安定収益源の確保についても同社にとって重要な中長期的テーマである。とりわけ財務基盤の安定化は、リスク対応力はもちろん、新たな成長に向けた投資の原動力となることから、業績が好調な今のうちにしっかりと手を打っておくことが重要となろう。 さらに長期的な視点からは、国内人口が減少傾向をたどるなかで、持続的な成長を実現するためには、新たな需要を取り込む分野へのチャレンジも視野に入れる必要があると考える。弊社では、これまで都心及び好立地にて、小さくても快適な居住空間を開発してきた同社にとって、そのノウハウやネットワークが生かせる宿泊施設やシニア向けマンションへの進出は成功への確率が高いものと見ている。また、新しい技術やコンセプトを導入した次世代型マンションの開発など、同社ならではの取り組みも今後のカギを握るであろう。とりわけ今回のZEH仕様マンションの開発は、今後の方向性と新たな成長ポテンシャルを示すものとして注目したい。同社の設計・開発における強みが生かせる領域であるうえ、社会的な要請や政府の動きにも沿ったものであることから、景気変動にかかわりなく、着実に事業機会を創出できる可能性が高いと見ている。いずれにしても、先行者として同社の担う役割は大きいと言えよう。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田郁夫） 《ST》