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*15:18JST １ｓｔコーポ Research Memo（8）：配当性向30%以上 ■株主還元 ファーストコーポレーション<1430>の配当金は2020年5月期が年20円、2021年5月期は普通配年28円に創業10周年の記念配当10円を加えて年38円となった。 中期経営計画では2022年5月期に年30円、2023年5月期に年34円、2024年5月期に年40円を目標値として掲げている。同社は内部留保の状況を勘案したうえで配当性向30%以上を安定して達成することを目指しているほか、機動的な自己株式の取得により株主還元に務めるとしている。このことから、内部留保の状況などによっては、配当性向のアップが見込まれると弊社は考えている。 また2016年11月30日より株主優待制度を開始している。保有株式数と保有期間に応じてQUOカードを進呈している。 さらに、自己株式の取得を実施しており、2021年4月20日までに100万株を取得したほか、2022年2月16日には23.5万株を取得している。 ■サイバーセキュリティについて 同社はマンション関連ビジネスと言っても、一般のデベロッパーなどとは異なり、BtoBのビジネスがメインであるため、顧客名簿が多い訳ではないが、ネットワーク上のセキュリティに関するルールを決め、管理を徹底している。例えば、パスワード管理によるアクセス制限等で情報漏洩策を強化している。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　清水陽一郎） 《ST》

*15:17JST １ｓｔコーポ Research Memo（7）：ZENAS工法の開発で受注拡大とコスト削減を目指す ■ファーストコーポレーション<1430>の中期的な展望 1. ZENAS工法 中期的に大きなトピックスとして注目されるのが、東京理科大学発ベンチャーと共同研究を進め、このほど開発したZENAS工法だ。 これは、12m以上のワイドスパンを実現する新免震工法である。従来の一般的なマンションのワイドスパンは7m以上となっているが、大スパンを実現させたことによって、今までになかった間取りが可能となる。換気効率が上昇するほか、柱や壁に遮られることのない戸建て建築のような大空間を実現させることができるようになった。 さらには、建設する際に柱の本数が減少することで、コンクリート型枠使用量、型枠合板使用量、作業員数などを削減できる。このように現場負荷を軽減し、コストマネジメントに優れた工法と言える。コストを抑制することができれば利益率の向上、または価格競争力の獲得につながることが期待でき、今後同社にとって大きな武器になることは間違いないと弊社は考えている。 また、ユーザーにとっても自由設計が行いやすくなるというメリットがある。現在、この工法を活用した受注活動を進めているが、2023年5月期あたりには第1号案件を手掛けることになりそうだ。購入者のニーズに沿う物件が提供できる工法とあって、今後の同社の受注において強いツールとなることは想像に難くない。 また、同社が主要事業エリアとしている1都3県（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）の分譲マンション建設市場は、全国的に人口が減少するなかにあって、増加傾向をたどっているほか、同社のこの地域でのシェアは直近で1.79%であり、なお市場開拓の余地が広いと言えそうだ。 当面の事業環境について展望すると、大手ゼネコンは、大型都市再開発事業や公共工事などで手持ち工事が豊富となっており、マンション建設請負に消極的な状況だ。 一般的に建設業界においては、全体的に工事量が減少すると、大手といえども中小規模の案件に手を伸ばすほか、採算を度外視するような形で受注を獲得する業者も出現するなど収益環境は一気に悪化する。工事量が多い現在のところは、そうした厳しい状況を心配する必要はないようだ。 九州支店でもビジネスが本格化 2. M&Aを念頭に置いた事業展開 建設業界における足元のマイナス要因の1つは慢性的な人手不足である。状況によっては、営業費用の増加につながる要因として、人件費の高騰が収益を圧迫する可能性もある。 同社は、その解消策としてM&Aを念頭に置く。人材育成には時間を要するため、現状では規模に応じた受注を心掛けているものの、必要に応じてM&Aによる陣容増強に踏み切る。M&Aについてはコストパフォーマンスに留意し、慎重に行っていくとしている。さらに、新たな事業領域を広げるためにM&Aを活用する考えだ。 一方、将来の成長性を考えたうえで重要なポイントとなるのがエリアの拡大で、注目すべきは九州支店だ。同支店については、2018年4月にオープンした後、投資の状態が続いていたものの、直近では博多区においてオフィスビルを手掛けた。この案件は2022年4月に売却を予定しており、今後の足掛かりを作った。 福岡のマンション市況は、アジアへの玄関口であるこの地域の人口が2038年まで増加が見込まれていることから、将来的なビジネスの展開を踏まえても、ここに支店を開設した意味は大きい。 中期経営計画「Innovation2021」を策定 3. 中期経営計画について このほど中期経営計画「Innovation2021」を策定したが、創業10年目の節目を越えたことで、将来的に「年商500億円企業」を目指すため、業容拡大と利益水準の向上に継続的に取り組むとともに、新たな価値の創出と持続的な成長を目指すことを基本方針として掲げている。 この計画では、前中期経営計画を継承し、重点施策として以下を挙げた。 1) 中核事業強化の継続 2) 再開発事業への注力 3) 事業領域拡大による新たな価値創出 4) 人材の確保・育成、働き方改革の推進 中核事業におけるポイントとなるのは、やはり造注方式の推進だ。造注方式は同社にとって成長の原動力となるため、コンスタントな用地確保がカギとなることは今後も変わりなく、建築事業の強化も図る。 再開発事業は前述したとおり、群馬県前橋市のプロジェクトに続き、横浜市緑区など新たなプロジェクトについての布石を打っているが、この拡充によって中長期的な収益基盤の確立を目指す。さらに、収益基盤を多様化するため、M&Aによる業容拡大や、周辺事業にも力を注ぐ考えだ。 「Innovation2021」の数値目標としては、2024年5月期に売上高30,000百万円、営業利益2,400百万円、経常利益2,350百万円、当期純利益1,595百万円、受注額21,000百万円を掲げている。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　清水陽一郎） 《ST》

*15:16JST １ｓｔコーポ Research Memo（6）：収益基盤を多様化し、中期経営計画「Innovation2021」達成へ ■今後の展開 1. ウェルビーイングシティ構想と分譲マンション自社ブランド「CANVAS」の推進 ファーストコーポレーション<1430>が注力していく領域として最初に取り上げたいのが「ウェルビーイングシティ構想」である。この構想に基づいた分譲マンション自社ブランド「CANVAS」を立ち上げ、現在、第1号案件のCANVAS南大沢を建設している最中だ。 「CANVAS」は人生100年時代に対応した、「住む」という目的だけにとどまらない、「豊かな暮らしを実現するための様々なサービスを提供し続けることで、持続的かつ多面的に満たされる暮らしを提供し、持続可能な社会の構築に貢献する」というコンセプトに基づいている。こうした物件は従来、高齢者のみを対象にしたシニアマンションなどが中心だったが、「CANVAS」では全世代を対象にしている点が最大の特徴となっている。コロナ禍の影響により、多様な働き方を実現したいと考える単身世帯、若い家族世帯など、様々なニーズが存在する現在において、外部の機関と連携しながらニーズを満たす多様なサービスを提供していく全世代型のマンションは、今後のマンション形態のメインストリームになる可能性が十分にあると弊社は考えている。 2. アクティブシニア向けマンション 将来的な成長を考えるうえで注目できるのが、健康な高齢者向けのマンション、いわゆるアクティブシニア向けのマンションだ。高齢者向けのマンションというと、多くの業者が介護付きのサ高住（サービス付き高齢者向け住宅）で展開しており、アクティブシニア向けを手掛ける業者は少ないが、同社はこの分野で先行している。 アクティブシニア向けは、そもそも通勤仕様ではないため、駅前立地でなくて良い。さらに、温泉やジムなど付帯設備の建設で単価がアップできるなど、利益面でも期待できる案件だ。東京都稲城市のプロジェクトも、アクティブシニア層を主要ターゲットとしたマンションとして共同事業で行った案件だ。 大型案件のなかには、デベロッパーと共同事業で行うケースもある。これまでもいくつか実績があるものの、今後もデベロッパーと組む案件が多くなっていくものと見られる。これらは収益の下支え効果をもたらしそうだ。 顧客となる取引先も増加した。2020年5月期は31社だったのが、2021年5月期には三菱地所レジデンス(株)、野村不動産(株)が加わり33社に増加している。このほか、具体的な取引先としては、(株)アーネストワン、東京建物<8804>、中央日本土地建物(株)、日鉄興和不動産(株)、三井不動産レジデンシャル(株)、阪急阪神不動産(株)、 (株)中央住宅といった大手の著名デベロッパーが多く名を連ねている。今後も取引先が拡大するとともに、ビジネスの幅も広がっていきそうだ。 再開発事業の開花によって収益は上昇基調に 3. 再開発事業 さらに同社は、再開発事業に注力している。この分野では現在、JR前橋駅北口地区第一種市街地再開発事業に事業施行者として参画している。ここでは、地上27階建の施設を建設するなど、同社にとって大きな案件だ。2020年に着工し、当面の収益源として貢献する。このプロジェクトで高層建築の実績を構築でき、今後のタワーマンションへの展開に強力な武器となることも見逃せない。このプロジェクトについては、2024年3月の工事完了を見込んでいる。 さらに、再開発に関しては、横浜市緑区においても大規模事業に参画、デベロッパーとジョイントで計画を具現化していく。そのほかにも、青森県弘前市でも既に用地を取得するとともに、準備組合に加盟するなど今後が楽しみな案件になりそうだ。将来的にこれらの再開発ビジネスが次々に開花すれば、同社の収益は上昇基調を確実なものにすると思われる。 コロナ禍における新しい生活様式へも対応 4. コロナ禍への対応 コロナ禍による新しい生活様式は、マンション販売動向にも影響を及ぼしている。マンション販売は、都心部の高価格帯物件と郊外のリーズナブルな物件の二極化が進んでいるが、昨今ではテレワーク化の推進によって、郊外の案件に住居ニーズが移りつつあるという。それに合わせ、同社も郊外の案件に目を向けて実際に商談を進めており、今後も注力していく考えだ。 コロナ禍にあっても同社は、主力のマンション建設に加え、自社ブランドの分譲マンション事業、アクティブシニア向けマンション事業、再開発事業を新たな軸に事業の拡大と中期経営計画「Innovation2021」の実現を目指す構えだ。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　清水陽一郎） 《ST》