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*15:38JST ＡＤワークスグループ Research Memo（8）：株主優待も含めた配当利回りは5%台に ■株主還元策 株主還元策について、ADワークスグループ<2982>は配当金と株主優待制度を導入している。配当金については、中期的な視点に立ち、企業体質の強化と将来の事業展開に備えるための内部留保、将来を見据えた投資資金を確保しつつ、業績に応じ一定程度の配当を安定的に実施することを基本方針としている。2021年12月期の1株当たり配当金は3.5円（配当性向48.5%）だった。2022年12月期の1株当たり配当金は前期比横ばいの3.5円（配当性向36.6%）を予定している。 また、株主優待制度については、株主とのリレーション強化を目的に「ADワークスグループ株主クラブ」を通じて各種サービスを実施している。同クラブには6月末、12月末時点で1単元（100株）以上保有の株主が会員登録できる。サービス内容は、IRニュース等の情報配信サービス（全会員向け）と、優待ポイント制度（プレミアム会員向け）に分けられる。プレミアム会員とは1,000株以上保有の株主となり、株式保有数に応じて1ポイント1円相当の優待ポイント（1年間有効）が付与される。優待ポイントは、各種商品（全国の名産品、ワイン、旅館宿泊券、ゴルフ用品等、2,000種類以上から選択）と交換することが可能だ。株主優待も考慮した配当利回りについて見ると、2月22日終値（141円）で試算すると5.3%となる（1,000株を1年間保有した場合）。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲） 《ST》

*15:37JST ＡＤワークスグループ Research Memo（7）：収益不動産残高の積み上げに注力し、開発事業も強化方針（2） ■中期経営計画 (2) “脱”不動産事業を具現化する施策 a) 持株会社体制の活用 ADワークスグループ<2982>は今後の成長に向けて、迅速な経営判断による積極的なM&A、資本提携、業務提携等を推進していくこと、リスクを取った“攻め”と、手堅く堅実な“守り”を同時に追求していくこと、時代を先取りした人事制度・報酬制度を導入していくこと等を目的に、2020年4月に持株会社体制に移行した。 2021年5月には「第1次中期経営計画」を策定し、個人投資家向けのオンラインIR説明会や株主総会のオンデマンド配信を実施するなど、コーポレートコミュニケーションの取り組み強化も図った。今後は既存事業の深化と新規事業の探索の実現を目指すべく、CVC事業を強化推進し、その延長としてM&Aも積極的に検討していく意向となっている。また、2022年1月にCG委員会を設置し、指名・報酬に関するガバナンス強化にも取り組んでいる。 b) CVC事業の活用 2020年12月にCVC事業への進出を決定し、子会社のエンジェル・トーチにて取り組みを進めている。事業開始以降、不動産テック、FinTech、DX等の様々な領域にわたる80社超のベンチャー企業の投資案件を検討し、このうち2件について投資を実行している。第1号案件として、資産形成ニーズのある個人と全国のファイナンシャル・プランナーをマッチングさせるデジタルプラットフォーム事業を展開する(株)クロス・デジタル・イノベーションに2021年4月に出資（50百万円）しており、第2号案件についてもエネルギー関連のデータを収集分析・活用するIT系のベンチャー企業に出資したもようだ。 同社では今後も既存事業の「深化」と同時に、新規案件の「探索」をCVC事業で追求し、イノベーションを可能にする戦略を推進していく。“脱”不動産事業で収益の柱を育成し、不動産事業とのシナジーを効かせていくことで、5年後に全体の収益の約3割を“脱”不動産事業等で占めるよう、今後もCVC事業については積極的に取り組んでいく予定だ。 (3) 共通施策 a) クラウドファンディングの活用 資金調達手段として、今後はエクイティ・ファイナンスよりもDebtを活用して成長資金を調達する方針を打ち出しており、そのなかでクラウドファンディングも積極的に活用し始めている。2021年12月期は福岡の「（仮称）大名2丁目オフィス」プロジェクトの開発資金として約5億円を調達したほか、運転資金等も含めて合計約9億円をクラウドファンディングで調達した。 同社では「超過利潤の獲得」「ROEの向上」に向けて、今後もクラウドファンディンを柔軟かつ積極的に活用していくほか、金融機関からの借入れも含めてDebt性の資金を積極活用し、収益不動産の購入やCVC事業の資金に充当していく方針としている。 b) フィービジネスなどノンアセット事業の強化・探索 ノンアセット事業では、業容拡大に比例して管理物件棟数、オーナーとのリレーション数、売買物件情報量が増加するため、売買仲介やPM、リノベーション工事等のフィービジネスのチャンスも乗数効果を伴って増加していくことが期待される。 事業会社のうち、PM業務を展開するエー・ディー・パートナーズや、バリューアップ工事を行うエー・ディー・デザインビルドについては、バリューチェーンの強化において存在感を発揮する一方で、フィー収入を基本とするビジネスモデルとなるため資本効率が相対的に高く、両社の収益力を強化することで全体の資本効率も向上していくものと見ている。 2021年12月期においてはオフィスビルに対応したPM業務の体制を構築するなど投資が先行する格好となったが、体制構築もほぼ一巡し、今後はREIT事業や開発事業等の規模拡大等にも対応する格好で、フィー収入が増加し収益性も向上していくものと見込まれる。 また、2022年4月には澄川工務店とエー・ディー・デザインビルドの合併を決定しており、両社の経営リソースとノウハウを融合することで、グループ外の受注案件を獲得し、建築・工事事業の規模をさらに拡大していく戦略だ。 (4) SDGsの取り組み SDGsに関する同社の取り組み事例について、「環境」に関しては収益不動産物件のリノベーション施工時におけるエコ素材の使用や廃材のリサイクルなど、環境負荷を低減する活動を行っている。また、「社会」への取り組みでは住宅価格が高騰するハワイにおいて、手頃な価格で提供できる賃貸住宅の開発に着手しており、開発事業を通じた社会貢献に取り組んでいる。「ガバナンス」への取り組みでは、2021年10月にサステナビリティ委員会を、2022年1月にCG委員会を設置し、引き続きガバナンス体制の強化を図っており、今後もサステナビリティへの取り組みを継続していく方針だ。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲） 《ST》

*15:36JST ＡＤワークスグループ Research Memo（6）：収益不動産残高の積み上げに注力し、開発事業も強化方針（1） ■ADワークスグループ<2982>の中期経営計画 3. 重点施策の進捗状況 重点施策としては、既存事業を太く強くする施策、“脱”不動産事業を具現化する施策、並びにこれらの共通施策として、以下の取り組みを推進している。 (1) 既存事業を太く強くする施策 a) バリューチェーンの強化 コア事業である収益不動産販売事業では、エー・ディー・ワークスが物件選定/仕入れ/バリューアップ/販売を、エー・ディー・パートナーズがPMをはじめとする顧客対応を、エー・ディー・デザインビルドがバリューアップ工事/修繕工事をそれぞれ提供しており、各事業会社が専門性とコスト効率を追求すると同時に、事業会社間の相互連携を向上させることで、バリューチェーンをさらに強化し、ワンストップソリューションプロバイダーとして競争力を高めている。 2021年12月期においてはこうした取り組みにより、収益不動産残高を積み上げることができたほか、セットアップオフィスやワークボックスなど商品ラインアップの拡充や、オフィスビル向けPM体制の整備に取り組んだ。 2022年以降の取り組みとしては、商品企画部を本部に格上げしてグループ全体の商品力をさらに高めていく体制を構築したほか、REIT事業や開発事業の進捗に合わせたアセットマネジメント業務やPM業務の対応力強化を図り、エー・ディー・パートナーズにおけるフィー収入をさらに拡大していく方針となっている。 b) 収益不動産残高の再拡充 一定量の優良な収益不動産残高を保有することにより、不動産の相場と顧客ニーズとの双方を睨みながら、コントローラブルに販売を展開し必要な収益を確保すると同時に、保有する収益不動産から得る賃料収入によって収益の安定化を生み出す従来の成長戦略を継続し、2023年12月期の目標である500億円達成に向けて残高の積み上げを図っていく。同戦略では、エー・ディー・ワークス、エー・ディー・パートナーズ、エー・ディー・デザインビルドの3事業会社のノウハウ及び連携の強化を進めている。 2021年12月期においては、3～5億円の賃貸マンション物件に加えて、10～40億円の中規模オフィス物件の仕入れを積極的に進めた。このなかには、REIT事業や開発事業を見据えた仕入れも含まれている。 2022年以降も引き続き仕入れを加速していくほか、組織力・人材力・マーケティング・ITなど、バックアップ機能の拡充も進めていく予定となっている。 c) REIT事業による事業基盤の増強 REIT事業への参画によって、収益不動産の仕入れから販売に至る事業基盤を増強し、金融機関からの資金調達力を含めた事業規模の拡大を目指す。REIT組成に向けて、2021年9月にJMRアセットマネジメント(株)を設立し、宅地建物取引業のライセンス取得並びに関係当局への説明を開始するとともに、組成に向けて数十億円規模の物件を仕入れている。 組成は、オフィス、レジデンス、商業施設、物流センターなどそれぞれ得意としている同業者と組み、300～400億円規模を予定している。 d) 開発事業による事業規模の拡充 開発事業では、2021年より福岡県で新築オフィスビル「（仮称）大名2丁目オフィス」プロジェクト（12階建て、敷地面積：約228m2/延床面積：約1,223m2）に着手している。同ビルは、熱負荷の低減や資源の有効活用、人間の健康・ウェルネスへの配慮などを施し、環境認証を取得した物件となる。建設資金はクラウドファンディングを活用して、地球環境保全の主旨に賛同する個人投資家から5億円を調達した。クラウドファンディングを活用したグリーンローン調達としては、国内初のケースとなる。そのほか、京都の中心部である河原町エリアで300m2の用地を購入し、商業ビルの開発を進めていく予定となっているほか、都内でも開発案件を複数検討している。 今後はこれらプロジェクトを進めていくほか、売上規模で20～40億円規模の案件を年に2～3棟ペースで仕上げていくことにしている。なお、これら物件に関しては「ARISTOシリーズ」として販売していくほか、REITの組成物件に含めていくことも視野に入れている。 e) 小口化不動産販売事業のコア事業化 不動産特定共同事業法にもとづく小口化不動産販売事業は、不動産投資に対する個人投資家層の裾野の広がりにより、成長が期待できる事業として位置付けている。このため、2021年より組織も「資産運用事業本部」として独立させて強化を図っている。 前述した通り、「ARISTO」シリーズは2021年12月期は3物件を完売し、累計では5物件、運用総額で67億円規模にまで成長している。今後も積極的に商品企画を行い、全国の地域金融機関との提携をさらに拡充しながら事業規模を拡大していく考えだ。 f) 海外事業の「複合バリューチェーン」展開 米国ロサンゼルスで展開している収益不動産販売事業は、国内のバリューチェーンを移植・応用する形で2013年に開始し、累計65棟を超える販売を行ってきた。また、2021年には新たな取り組みとして、現地パートナーとの協業により、現地向け住宅の開発事業にも着手している。また、ハワイでは高騰する住宅事情に対処する格好で制定された通称、Bill7※と呼ばれる現地法令に着目し、賃貸住宅の開発に着手している。30戸/棟程度の賃貸住宅をまずは1棟完成させ、自社保有物件として運用していく方針だ。 ※高騰するハワイの住宅事情に対処するため、手頃な価格で賃貸住宅を提供できるよう2019年に制定された法令。建築基準の緩和や、行政に対する支払い手数料の免除等、開発事業に対するインセンティブの付与などが法令化され、民間企業が参入しやすくなった。 海外事業では今後、これら3つの事業をバランスよく強化し、資金とノウハウを循環させる独自の複合バリューチェーン構築に向け取り組んでいく方針となっている。なかでも、国内投資家を対象とする収益不動産販売事業用物件の仕入を強化していくことが事業拡大に向けて重要と考えている。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲） 《ST》